Finanzierungsantrag

Die einzelnen Schritte für einen erfolgreichen Finanzierungsantrag
 

1. Beratung und Kalkulationen: Allem gehen eine ausführliche Beratung und Recherchen voraus. Informieren Sie sich genau über Ihre Finanzierungsoptionen und alle Parameter wie Kreditprogramme, Beleihung, Zinsbindungsfristen, Kapitalbeschaffungskosten, monatliche Raten etc. Banken und Mortgage Broker bieten die Beratung unverbindlich an und erstellen Beispielkalkulationen, die die zukünftigen monatlichen Raten, erforderliches Eigenkapital und die einzelnen Abschlusskosten aufzeigen.

 

1. Pre-Approval: Im Zuge guter Vorbereitung und Recherchen können / sollten Sie sich ein sog. Pre-Approval ausstellen lassen. Dies ist ein offiziell anerkanntes Formschreiben mit Vorab-Qualifizierung für einen bestimmten Kaufpreis und die entsprechende Kredithöhe und wird oftmals von der Verkäuferseite vorausgesetzt oder verlangt. Das Pre-Approval basiert auf Ihrem möglichen verfügbaren Eigenkapital, sowie Ihrem Einnahmen-/Ausgabenverhältnis. Für ein Pre-Approval sind keine Nachweise erforderlich, Angaben werden meist formlos anhand eines Fragebogens erbracht. Dieses Schreiben kann zeitnah (innerhalb eines Geschäftstages) ausgestellt werden und ist kostenfrei.

 
 

1. Unterlagen: Um wichtige Zeit zu sparen, sollten Sie mit der Beschaffung der für Sie erforderlichen Unterlagen möglichst beginnen, bevor Sie einen Kaufvertrag abschließen (aber: Unterlagen dürfen bei Finanzierungsantrag nicht älter als 60 Tage sein). Ein guter Banker oder Broker wird Ihnen bereits in Verbindung mit dem Pre-Approval eine Liste der erforderlichen Unterlagen samt dazugehörigen Musterschreiben aushändigen. Die zu erbringenden Nachweise decken drei Bereiche ab: Bonität, Einkommen, Vermögen.

 
Der Hauskauf und die Finanzierung:
 

1. Kaufvertrag: Sie schließen einen Kaufvertrag über Ihre Traumimmobilie ab. Da eine Hypothek in den USA stets objektgebunden ist, benötigen Sie diesen zuerst, bevor Sie den eigentlichen Finanzierungsantrag stellen können. Wichtig: Achten Sie unbedingt darauf, dass der Kaufvertrag eine Finanzierungsklausel enthält.
2. Kreditantrag: Sie stellen den Kreditantrag. Dieser enthält Angaben zu Ihnen und auch zur betreffenden Immobilie. Bei Antragstellung sind i.d.R. erstmals Gebühren (Antragsgebühren) fällig.
3. Unterlagen (siehe Punkt 3): Wenn Sie die Unterlagen noch nicht im Vorfeld beschaffen konnten, so ist spätestens jetzt der Zeitpunkt dafür gegeben.
4. Vorlage bei der finanzierenden Bank: Wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen, werden diese übersetzt (falls erforderlich) und bei der finanzierenden Bank zur Kreditprüfung eingereicht. Bei guten Mortgage Broker Firmen geht die Akte im Vorfeld ins sog. „Pre-Underwriting“. Hier wird geprüft, ob sich ein Kreditnehmer aufgrund der tatsächlich erbrachten Unterlagen qualifiziert und ob ggf. noch Unterlagen ausstehen oder Punkte nicht schlüssig sind. Akten, die das Pre-Underwriting durchlaufen sind, können i.d.R. bei den Banken schneller bearbeitet werden.
5. Bedingte Kreditzusage: Im Idealfall beinhaltet diese, dass nur noch das Wertgutachten erstellt sowie standardisierte Leistungen abgefragt bzw. erbracht werden müssen (z.B. Bestellung der Hausversicherung etc.). In manchen Fällen werden noch weitere Angaben oder Unterlagen erbeten.
6. Schätzung: Die finanzierende Bank bestellt einen staatlich geprüften, unabhängigen und lizenzierten Schätzer, der den aktuellen Marktwert ermittelt. Der niedrigere Wert von Kaufpreis und Schätzpreis bildet die Grundlage für die Beleihung.
7. Finale Kreditzusage: Sobald die Schätzung vorliegt und alle Konditionen geklärt sind, schreibt die finanzierende Bank das sog. „Commitment“ aus. Dies stellt die finale und unbedingte Kreditzusage dar. Falls erforderlich, werden nun die letzten kostenpflichtigen Dienstleistungen (z.B. die Vermessung) geordert.
8. Rechtsmängelversicherung: Die Bank leitet alle Unterlagen an die sog. „Title Insurance“ oder einen US Anwalt weiter. Hier wird überprüft, bestätigt und versichert, ob ggf. noch weitere offenstehende Ansprüche, Lasten und Beschränkungen gegen die Immobilie bestehen.
9. Closing: Title Company und Anwalt haben treuhänderische Funktionen inne und vollziehen das Zug-um-Zug-Geschäft. Sie setzen auch die finalen Unterlagen für das Closing auf. Wenn der Kreditnehmer für das Closing nicht selbst in den USA anwesend sein sollte, wird er die entsprechenden Unterlagen per Kurier oder E-Mail erhalten und unterschreiben. Die Unterschriften können in dem Fall beim Notar (z.B. in Deutschland) oder beim US-Konsulat geleistet und beglaubigt werden. Am Tag des Closings zahlt die Title Company / der Anwalt den Kaufpreis an den Verkäufer aus und trägt den Käufer als neuen Eigentümer sowie die finanzierende Bank als Kreditgeber ein. Die Schlüssel werden übergeben.
10. Auszahlung: Eigenkapital und Fremdkapital sind nun zum Closing fällig und müssen vom Käufer und der kreditgebenden Bank auf das Treuhandkonto angewiesen werden. Das erforderliche Eigenkapital setzt sich zusammen aus der Mindestanzahlung zzgl. Closing-Kosten, Reserven und Rücklagen.
11. Kreditraten: Diese werden monatlich per Lastschrift von einem US Konto abgebucht.