Florida Immobilien ABC
Abstract - Eine Sammlung von beim Court of Records eingetragenen Urkunden, welche eine
ununterbrochene Eigentumskette (“chain of title”) an der Immobilie nachweisen, sowie von Belastungsurkunden (“encumbrances”).
Acceleration clause - Eine Klausel im Hypothekenvertrag (“mortgage”) welche dem Gläubiger
erlaubt, die Hypothek vorzeitig für fällig zu erklären und Ablösung zu verlangen, falls sich
gewisse, im Vertrag spezifisch festgelegte Vorkommnisse ereignen, wie z.B. Zahlungsverzug,
Nichtinstandhaltung der Immobilie, die beliehen ist (“waste”); oder Veräusserung derselben
(“due on sale”).
Acquisition cost - Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie entstehen und vom
Käufer gewöhnlich zu zahlen sind, wie z.B. Rechtsmängel-Versicherung (“title insurance”),
Escrow- Gebühren, Hypothekensteuer usw.
Acre - Das im Immobiliengeschäft übliche Flächenmaß. Ein “acre” = 43.560 Quadratfuß
(“sq.ft.”) entspricht etwa 4.047 qm.
Ad valorem tax - Steuer, die nach dem Veranlagungswert (“assessment”) einer Sache
berechnet wird.
Affidavit - Erklärung unter Eid, die einen Tatbestand entweder bejaht oder verneint.
Anchor tenant - Ein finanzstarker, großer Pächter in einem Shopping Center, welcher Kunden
nicht für sich selbst, sondern auch für die anderen Geschäfte im Shopping Center heranzieht,
wie z.B. ein Kaufhaus, Supermärkte oder Läden. Diese Pächter (auch “prime tenants” genannt)
zahlen gewöhnlich einen viel niedrigeren Pachtzins als andere, kleinere Ladenverkaufsgeschäfte
in demselben Shopping Center
Annual percentage rate (A.P.R.) - Der tatsächliche, für einen Kredit bezahlte Zinssatz. Da der
Kreditgeber außer dem quotierten Zinssatz Gebühren, “points” und andere Ausgaben belastet,
ist die ausgezahlte Kreditsumme niedriger als die nominale, im Schuldschein (“promissory note”)
angeführte und zurückzuzahlende Summe. Das Gesetz verlangt, daß der Kreditgeber den A.P.R.
offenbart.
Appraisal - Wertschätzung der Immobilie durch einen geprüften und lizensierten Schätzer
(“appraisar”), welche auf verschiedenen Basen durchgeführt wird. Im Falle von Wohnimmobilien
geschieht dies gewöhnlich durch Vergleich mit Preisen ähnlicher, kürzlich veräußerter Objekte.
Appreciation - Absolute, echte Wertsteigerung eines Objektes aufgrund der Verbesserung der
lokalen Wirtschaftslage oder der Beseitigung negativer Faktoren.
As Is - Eine Vertragsbestimmung, welche den Verkäufer von Qualitätsgarantien bzgl. Bauten
oder Bestandteilen (z.B. Heizungs- oder Klimaanlage, Dach usw.) befreit, da der Käufer die
Immobilie “so wie sie ist” kauft. Dies ist z.B. da üblich, wo der Käufer ein älteres Gebäude zu
renovieren beabsichtigt. Bei Wohnimmobilien ist der Verkäufer jedoch verpflichtet, alle ihm
bekannten Mängel oder solche, die ihm mit minimaler Sorgfalt hätten bekannt sein müssen,
dem Käufer zu offenbaren.
Assessement (real property tax) - Behördliche Veranlagung der Immobilie für
Grundsteuerzwecke. Die Grundsteuer wird vom Landkreis (“County”) und von der Stadt
(“City”) erhoben. Die Veranlagung ist gewöhnlich etwas niedriger als der Marktwert.
Assignment - Übertragung, Übereignung oder Zession von Rechten (“Collateral assignment”).
Assumption of mortgage - Schuldübernahme beim Kauf einer hypothekarisch belasteten
Immobilie. Falls von einem Vertrag begleitet, welcher den Originalschuldner von der
Schuldhaftpflicht befreit (“release”), ist der Käufer Alleinschuldner.
Balloon mortgageHypothek - deren periodische Zahlungen sie nicht während ihrer Laufzeit
völlig amortisieren, so dass am Fälligkeitsdatum ein verbleibender Kapitalbetrag (“balloon”)
zu bezahlen ist.
Basis for depreciation (“tax basis”) - Kaufpreis plus andere Anschaffungskosten
(“acquisition cost”) bilden die Grundlage, auf der die vom Steuergesetz erlaubten
Abschreibungen einer Investitionsimmobilie errechnet werden.
Bill of sale - Übereignungsurkunde für bewegliches Sacheigentum, welches sich in einer
Immobilie befindet und mitverkauft wird.
Bridge financing, bridge loan - Zwischenfinanzierung; Überbrückungskredit; kurstfristiges
Darlehen (gewöhnlich nicht länger als 90 Tage).
British Thermal Unit (B.T.U.) - Übliche Maßeinheit für Heizungs- und Kühlanlagen. 1 B.T.U.
ist die benötigte Energiemenge, um 1 Pfund (1 lb. = 453,6 ml ) Wasser von 62 auf 63 Grad
Fahrenheit zu erwärmen.
Broker - Ein Immobilienmakler mit Zusatzausbildung, mit der man dann die Möglichkeit hat
ein eigenes Immobilienbuero aufzumachen und Sales Associates (Verkaufsagenten)
einstellen kann.
Building permit - Behördliche Baugenehmigung, ohne die jegliche Bautätigkeit illegal ist.
Sie wird normalerweise vom Bauunternehmen (“contractor”) beschafft.
Building restrictions - Einschränkungen in der erlaubten Bautätigkeit bzgl. Typ,
Bauungsdichte, Verwendungszweck oder Größe der Bauten auf einem Grundstück, welche
entweder von Lokalbehörden durch Verordnungen (“zoning”) erlassen werden, vertragsrechtlich
als Unterlassungspflicht (“restrictive covenants”) entstehen oder als Dienstbarkeit dem
Grundstück anhaften (“covenants running with the land”).
By-laws - Nebensatzungen, welche das Innenverhältnis einer Kapitalgesellschaft regeln. Diese,
zusammen mit den “Articles of Incorporation” bilden die Hauptdokumente, die eine “corporation” konstituieren.
Capital gains - Kapitalertrag im Sinne des Steuergesetzes, d.h. Verkaufspreise minus
abgeschriebene Steuergrundlage (“tax basis”) ergibt einen Kapitalertrag oder -verlust.
Capitalization - Schätzungsmethode des Marktwertes einer Investitionsimmobilie, bei der das
nettoeinkommen zu einem dem Käufer akzeptablen Zinssatz diskontiert wird.
Capitalization rate (“cap rate”) - Der dem durchschnittlichen Käufer zuzumutende Zinssatz für
die Bewertung einer Immobilie. Wenn ein Käufer z.B. 10% jährliche Verzinsung seines Kapitals
erwartet, und die Immobilie $10.000 pro Jahr netto abwirft, dann ist ein Marktwert von $100.000
gegeben. Nettoeinkommen geteilt durch Marktwert ergibt die “cap rate”.
Cashier’s check - Bank-garantierter Barscheck, der gegen den Kredit der Bank selbst gezogen ist,
im Gegensatz zu einem “certified check”, welcher ein Bank-bestätigter, jedoch auf des Kunden
Kredit gezogener Barscheck ist. Alle Immobilienkäufe werden, solange es sich nicht um Hypothekenübernahmen
(“assumption”) handelt, in “bar” bezahlt, d.h. mit “cashier’s checks”,welche als sicherer angesehen werden.
Certificate of Corporate - ResolutionBescheinigung des Vorstandes einer Kapitalgesellschaft,
dass ein vorgesehener Akt der Gesellschaft satzungsgemäß beschlos-sen und genehmigt wurde.
Certificate of Good - StandingBehördliche Bestätigung (vom Secretary of State), dass eine in
einem dem Handels- oder Vereinsregister entsprechenden Registratur eingetragene Firma
aktiv ist.
Certificate of Occupancy (“C.O.”) - Baubehördliche Bescheinigung, dass ein vollendetes,
bezugsfertiges Bauvorhaben den Bauvorschriften und Lokalverordnungen aller Art genügt und
daher bezogen werden darf.
Certified check - Bank-bestätigter, auf den Kredit des Kunden gezogener Barscheck;
siehe auch oben, “cashier’s check”.
Chain of title - Es muss eine ununterbrochene Kette der Grundstückseigentümer nachgewiesen
werden können, um den Rechtsanspruch des Verkäufers zu legitimieren. Dazu dient der “abstract”.
Chattel - Bewegliches Sacheigentum.
Chattel mortgage - Sicherungsübereignung oder Pfandrecht an beweglichem Sacheigentum;
Mobiliarhypothek.
Closing - Der eigentliche, endgültige Abschluss eines Immobilienan- oder -verkaufs, bei welchem
Zahlung geleistet und Übertragungsurkunden ausgehändigt werden. Dies ist ein von der
Unterzeichnung des Kaufvertrages (“contract for purchase and sale”) separater Akt.
Collateral - 1) Sicherheitsgegenstand; 2) zusätzliche oder Nebensicherheit.
Collateral assignment -Zusätzliche Sicherheitsübertragung an den Kreditgeber.Collateral
assignment of leases, rents, and profitsZusätzliche Sicherheitsübertragung von Mietverträgen,
Einnahmen aus denselben und “profits”, d.h. von Landnutzungserträgen.
Commercial property - Sammelausdruck für Investitionsimmobilien sowie kommerzielle
Grundstücke zur Eigenbenutzung (Fabrikgebäude, Lagerhäuser, Büros usw.); er schließt
Wohnimmobilien zum eigenen Gebrauch sowie “special purpose property” wie Kirchen,
Parkanlagen oder öffentliche Gebäude aus.
Commission/Provision - die üblicherweise vom Verkäufer an den Grundstücksmakler (“realtor”)
bezahlt wird, der den Käufer der Immobilie gefunden hat. Falls mehrere Makler beteiligt sind,
teilen sie sich diese Provision.
Commitment Engagement - Zusage. Ein “mortgage commitment
” verpflichtet den Hypothekengeber, einen abgesicherten Kredit unter der Voraussetzung zu geben,
dass der Kreditnehmer spezifisch aufgeführte Bedingungen erfüllt. Ein “title insurance commitment”
sagt ebenso zu, den Eigentumsanspruch an einer Immobilie oder die sie belastende Hypothek
nach Befriedigung bestimmter Voraussetzungen gegen Rechtsmängel zu sichern.
Common area - Teile eines Condominium-Gebäudes, wie z.B. Eingangshalle, Fahrstuhl, Flur,
Garage, sowie Gartenanlagen, Schwimmbecken usw. für gemeinschaftliche Benutzung der Wohnungseigentümer.
Sie unterliegen der Verwaltung der Condominium Association, was oft
“common area maintenance”, abgekürzt “CAM”, genannt wird.
ConsiderationTerminus - technicus des Vertragsrechts; eine Gegenleistung, welche die
Wirksamkeitsvoraussetzung eines schuldrechtlichen Vertrages ist.
Construction loan - Kurzfristiges Baudarlehen (gewöhnlich 6 bis 8 Monate).
Contract for sale and purchase - Verkaufs- oder Kaufvertrag für eine Immobilie, welcher nach
Unterzeichnung durch Verkäufer und Käufer absolut rechtsverbindlich ist.
Contractor - Bauunternehmer, weniger häufig auch “builder” genannt.
Cooperative apartment - Wohnung in einem genossenschaftlich errichteten Wohnhaus, an
dem der Eigentümer unternehmerisch beteiligt ist, verbunden mit einem Mietverhältnis ohne
“fee simple” Rechtsanspruch.
Corporate resolution - Ein offizieller Sitzungsbeschluss des Aufsichtsrates einer Kapitalgesellschaft
(“Board of Directors”), der den Vorstand (“officers of the corporation”) autorisiert, eine Handlung
im Namen der Gesellschaft zu vollziehen. Der “secretary of the corporation” stellt dann eine Beschlussbescheinigung
(“certificate of corporate resolution”) aus, ohne die Immobilien An- und
Verkäufe, Grundschuldbelastungen usw. nicht durchgeführt werden können.
Court of Records - Eintragungsbehörde von Eigentums-, Belastungs- und Pfandurkunden (mit
ähnlicher Funktion wie das Grundbuch) am Landgericht (“Circuit Court”) des jeweiligen Landkreises
(“County”), in welchem die Immobilie gelegen ist.
Covenant - Urkundlich niedergelegte Vertragsabrede oder -versprechen.
Covenant running with the land - Einschränkende Vorschrift bzgl. Nutzungsraten eines Grundstücks.
Diese ist, wenn einmal eingetragen (“recording”), unvermeidbar, es sei denn, dass derjenige, der
diese Einschränkung zuerst eintragen ließ, noch am Leben ist und sie widerrufen kann.
Damages - Wörtlich Schaden, jedoch im übertragenen Sinne als “Schadensersatz” gebraucht
(“liquidated damages”).
Deduction (for tax purposes) - Abzüge von Bruttoeinkommen einer Investitionsimmobilie,
welche das steuerbare Bucheinkommen vermindern, wie z.B. Unkosten, Schuldendienste,
Abschreibungen (“depreciation (1)”).
Deed - Übertragungsurkunde für Immobilientransaktionen, das wichtigste Eigentumsdokument.
Häufig vorkommende Typen sind:
(1) Warranty deed, in welcher der Verkäufer dem Käufer das Eigentumsrecht garantiert und
verspricht, ihn “gegen die ganze Welt” zu verteidigen;
(2) Quit-claim deed, in welcher die Ordnungsmäßigkeit der Rechtsansprüche des Käufers nicht
garantiert ist, weil der Verkäufer nur solche Rechtsansprüche an den Käufer überträgt, die er
tatsächlich hat oder haben mag, was sie auch immer sein mögen;
(3) Personal Representative’s deed: Der Nachlassverwalter eines Nachlasses stellte eine der
“warranty deed” ähnliche Urkunde aus, wenn die Immobilie aus einem Nachlass gekauft wird.
Deed Restrictions - die “covenants running with the land”, welche Nutzungsarten eines Grundstückes
einschränkt.Deferred maintenanceHinausgeschobene Instandhaltungsarbeit an einem Gebäude,
welche typisch dort zu finden ist, wo entweder das Gebäude unrentabel ist oder aber die Verwaltung
unsachgemäß vorgenommen wurde. Vor Ankauf jeglicher Immobilie muss überprüft werden, ob
dieses Problem existiert, welches einem uninformierten Käufer teuer zu stehen kommen könnte.
Deposit - Eine bedingte Anzahlung, die oft in zwei Stufen geleistet wird. Macht der Käufer ein
Angebot, so ist dies im allgemeinen von einem “earnest money”-Betrag von etwa 1% bis 2%
des Kaufpreises begleitet. Dieser Betrag wird auf ein Anderkonto des Realtors oder des Anwaltes
eingezahlt; kommt ein Vertrag zustande, wird der Betrag rückvergütet. Beim “closing” wird dann
diese Anzahlung verrechnet.
Depreciation - (1) Abschreibung für Steuerzwecke, ausgehend von der “basis”; (2) Wertminderung
der Bauten auf einem Grundstück aufgrund von Veraltung, Abnutzung oder Mangel an sachgemäßer Instandhaltung.
Documentary stamps - Urkunden- oder Übertragungssteuer, welche auf Dokumenten
eingetragen wird.
Due-on-sale clause - Paragraph im Hypothekenvertrag (“mortgage”), welcher im Veräußerungsfall
die völlige Rückzahlung und Löschung der Hypothek vorschreibt. Nichtbeachtung dieses Paragraphen
kann zu “foreclosure” führen, da es sich um einen Vertragsbruch handeln würde.
Easement - Grunddienstbarkeit, welche vertraglich, aus Vorbehalt oder aus Notwendigkeit entsteht.
Typische Beispiele: Wegerecht, Wasserrecht.
Eminent domain - Verfahren, in welchem Privateigentum zugunsten der Öffentlichkeit enteignet
werden kann, z.B. Land, das für den Bau von Straßen benötigt wird.
Encroachment - Überbau oder bauliche Beeinträchtigung eines Grundstückes durch eine
unbefugte Partei
Encumbrance - Belastung, Grundschuld oder Grunddienstbarkeit, die dem Grundstück anhaftet,
welche aber die Veräußerung oder Übertragung des Eigentums nicht unbedingt unmöglich macht,
solange alle betroffenen Parteien informiert sind und der potentielle Käufer damit einverstanden
ist.
Ernest money - Eine Teilanzahlung, die bei Übermittlung eines Kaufangebotes auf das
Anderkonto des Realtors oder des Anwalts eingezahlt wird, und einen Teil des “deposits” bildet.
Escalation clause - (1) Klausel im Miet- oder Pachtvertrag (auch “escalator clause” genannt),
welche eine Erhöhung der Miete oder Pacht unter gewissen Umständen vorsieht: (a) Fixed
increase: Die Miete/Pacht wird periodisch um einen gewissen Prozentsatz oder eine fixierte
Summe erhöht ohne Rücksicht auf externe Vorkommnisse; (b) CPI (“consumer price index”):
eine auf einem Index basierende Erhöhung, wie z.B. dem Lebenshaltungsindex; (c) Direct
expense: Erhöhung, die auf der tatsächlichen Steigerung von Unterhaltungs- oder Steuerkosten
basiert.(2) Klausel in einem Hypothekenvertrag, die einen variablen Zinssatz aus einem
öffentlich bekannten Zinssatz bildet.
Escrow - Hinterlegung von Geld oder Urkunden bei einem Dritten als Treuhänder. “Deposits”
werden gewöhnlich auf das “escrow account” (Anderkonto oder Hinterlegungskonto) des “Realtors”
oder auf das Anderkonto eines Rechtsanwalts (“trust account”) eingezahlt.
Escrow closing - Abschluss einer Immobilientransaktion, bei welcher zwar alle Urkunden
ausgestellt und übergeben werden, jedoch die Bezahlung auf ein “escrow account” erfolgt bis
die Urkunden eingetragen und der “abstract” auf den neuesten Stand gebracht worden ist;
danach wird die Kaufsumme an den Verkäufer ausgezahlt.
Estate - Dingliches Recht an Immobilien; es gibt eine Reihe verschiedener “estates in land”:
(1) fee simple: absolutes Eigentum(2) life estate: Besitz auf Lebenszeit(3) life estate sur autre
vie: Besitz während der Lebenszeit eines Dritten u.a.
Estoppel letter - (1) Brief eines Hypothekengebers, welcher die Übernahme einer bestehenden
Hypothek durch den Käufer zulässt und die notwendigen finanziellen Angaben per einem
bestimmten Stichtag enthält, so dass die korrekten Beträge dem Käufer im “closing statement”
gutgeschrieben werden können. (2) Brief eines Mieters oder Pächters, der dem Käufer bestätigt,
dass der bisherige Vermieter der Immobilie gemäß Miet- oder Pachtvertrag nicht vertragsbrüchig
ist.
Fair market value (FMV) - Markt- oder Verkehrswert einer Immobilie.
Fee simple - Unbeschränktes Eigentumsrecht an Grundbesitz.Financial statementEidesstattlich
erklärter Vermögens- und Einkommensnachweis einer natürlichen Person, der in von Banken
und anderen Finanzinstituten vorgeschriebener Form vorgelegt werden muss, wenn eine Hypothek
beantragt wird, oder wenn eine persönliche Garantie von einer Bank akzeptiert werden soll. Das für
eine Firma zutreffende bilanzähnliche Dokument ist das “profit and loss statement” sowie die Bilanz,
“balance sheet”.
Fixture - Bewegliches Sacheigentum, welches zum Zweck der Benutzung, Betreibung oder
Verschönerung eines Gebäudes ein- oder angebaut ist. “Fixtures” gehören automatisch zu
der verkauften Immobilie, wenn sie nicht vertraglich besonders ausgeschlossen sind, und
werden mit dem “bill of sale” übereignet.
Floodplain - An einen Fluß angrenzendes Land, welches im Flutfalle überschwemmt wird.
Foreclosure - Gerichtliche Verfallserklärung einer Hypothek oder eines Pfandrechts, welche aus
der Klage auf Befriedigung des Pfandes resultiert.
Gross area -Das Bruttoareal einer Immobilie, ohne Rücksicht auf tatsächlich nutzbare
Fläche (“net area”).
Gross lease - Ein Miet- oder Pachtvertrag, der den Vermieter verpflichtet, alle oder einen
bestimmten Teil der mit der Immobilie verbundenen Unkosten zu tragen, wie z.B. Grundsteuern,
Versicherung, Instandhaltung usw.
Ground lease - Erbbaurechtsähnliche Baupacht mit Bau- und Nutzungsrecht für den Pächter.
Hud Statement - Auflistung aller Posten bei der Uebertragung der Immobilie.
Improvements - Wörtlich Besserung oder Verbesserung; hier werterhöhende Bebauung eines
Grundstücks; baulicher Grundstücksbestandteil. Straßen und Kanalisationsanlagen zählen als
“offsite improvement”, d.h. mit dem Grundstück nicht verbundene Wertverbesserungen.
Improvement liens - Pfandrechte der öffentlichen Hand für anteilige Kosten der Erstellung oder
Verbesserung von öffentlichen Einrichtungen, wie z.B. Straßenbeleuchtung etc.
Indemnification letter - Schadloshaltungszusage oder Sicherstellungs-zusage in gewissen
Hypotheken, “opinion of counsel”.
Ingress and egress - Zugang zu einem Grundstück, wörtlich “Ein- und Ausgang”. Das Recht,
Zugang zu haben, muss bestehen, um eine Rechtsmängelversicherung (“title insurance”) zu
erlangen. Falls kein Zugang vorhanden ist, muss vom Nachbarn eine Zugangsgrunddienstbarkeit
(“easement of access”, “easement”) erworben werden, welche dann für den Eigentümer ein
“affirmative” oder “positive easement” ist, für den Nachbarn ein “negative easement”.
Installment contract - Auch “land contract”: Ein Teilzahlungsvertrag für den Erwerb einer
Immobilie; in vielen Fällen erhält der Käufer die “warranty deed”, sobald 80% des Kaufpreises
bezahlt ist. Danach verbleibt der “installment contract” eine “encumbrance”, bis völlige
Bezahlung erfolgt ist.
Installment note - Schuldschein mit Unterwerfungsklausel.
Intangible tax - Steuer auf immaterielle Vermögenswerte, hier im Falle von Hypotheken auf den
Hypothekengesamtbetrag, vom Hypothekenschuldner.
Interest - (1) Zinsen. “Simple interest” ist einfacher Zins, Kapitalzins. “Compound interest” ist
Zinseszins. (2) Ein Recht, Anrecht oder Anteil an Eigentum, einschließlich Nutznießung und erbrechtlich
bedingtem Anrecht; falls Immobilieneigentum, “interest in land” genannt.
Joint tenancy - Gesamthauseigentum ähnlich der “tenancy by entireties”, jedoch nicht von Ehegatten.
Landlord - Hausbesitzer, Vermieter, Verpächter.
Land trust - Eine juristische Form, in welcher Liegenschaften im Namen eines “trustees” erworben
werden, so dass der tatsächliche Eigentümer (“beneficial owner”) aus den öffentlichen Quellen nicht
zu ersehen ist. “Land trusts” werden oft für Erwerb mehrerer Grundstücke für große Bauvorhaben
benutzt, um künstliche Preissteigerungen zu verhindern; sie sind jedoch auch für andere Zwecke
gut geeignet.
Land use regulation - Allgemeine Bezeichnung jeglicher einschränkenden Bestimmungen über
die Verwendung eines Grundstücks.
Last month’s rent - Mietverträge sehen normalerweise vor, dass der Mieter vor Einzug drei
Monatsmieten anzahlt, den ersten Monat, den letzten Monat des Vertrages und eine
Monatsmiete als “security deposit”.
Lease - Vertrag der je nach seinen Bedingungen als Miet- oder Pachtvertrag ausgelegt
werden kann.
Lease-purchase - Eine Mischung von Miet- und Kaufvertrag, in welchem die Mietzahlungen für
eine beschränkte Zeit auf den Kaufpreis angerechnet werden.
Lease with option to buy - Mietvertrag mit Vorkaufsrecht.
Leasehold interest - Vertragliches Besitz- und Baunutzungsrecht des Mieters oder Pächters;
dies ist ein Typ von “interest in land”.
Legal description - Genaue, juristische, auf amtlicher Landvermessung oder Kataster basierende
Beschreibung der Immobilie, deren Korrektheit absolut notwendig ist für “abstract”, “title insurance”
und “warranty deed”. Die Straßenadresse ist nie eine adequate Beschreibung eines Grundstückes.
LenderDarlehens - Hypotheken- oder Kreditgeber.
Lessee - Mieter oder Pächter. Lessor - Vermieter oder Verpächter.
Letter of attornment - Brief des Vermieters/Verpächters, in dem er dem Mieter/Pächter den
Verkauf der Immobilie anzeigt und ihn anweist, Miete/Pacht in Zukunft an den neuen
Eigentümer zu bezahlen.
Leverage - Einsatz von Fremdmitteln, durch den weniger Eigenkapital für eine Investition
benötigt wird.
Liability insurance - Haftpflichtversicherung.
Lien - Gesetzliches oder vertragsrechtlich vereinbartes Pfandrecht. Gesetzliche Typen sind u.a.
der “mechanic’s lien”, der “materialman’s lien” oder Pfandrechte, die aus unbezahlten “utilities”
entstanden sind. Ein vertragsrechtlicher “lien” z.B. ist eine Grundschuld.Life estateBesitz oder
Nießbrauch auf Lebensdauer des Eigentümers oder auf Lebzeit eines Dritten. Liquidated damages
Im voraus vertraglich vereinbarter Schadenersatz für den Fall von Vertragsbruch.
Liquidity “liquidity rate” - Liquiditätskoeffizient.
Lis pendens - Wörtlich: anhängiger Rechtsstreit, bezeichnet eine beim Prozessgericht und im
Court of Records eingetragene Urkunde, welche bekannt gibt, dass der anhängige Rechtsstreit
u.a. die Rechtsansprüche an einer Sache ändern könnte.
Listing - Vertrag zwischen Makler und Immobilienverkäufer, welcher dem Makler auf beschränkte
Zeit das Verkaufsrecht einräumt.
Loan - Darlehen, Kredit, Hypothek.
Loan agreement - Darlehens- oder Kreditvertrag, oft zusätzlich zu gewissen Hypothekenverträgen (“mortgage”),
speziell, wenn es sich um einen Baukredit handelt.
Long-term financing - Darlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren oder länger, im Gegensatz zu
kurzfristigen Baudarlehen, auch “permanent financing” genannt.
Long-term lease - Miet- oder Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 10 oder mehr Jahren.
Lot - Grundstück, auch “plot” genannt.
Maintenance fee - Monatliche Gebühr, die jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung zur Erhaltung
der “common elements” zu entrichten hat.
Marketable title - Eigentumsrecht an einer Sache oder Rechtsmängel, jederzeit vermarktbar.
Month-to-month tenancy - Mietverhältnis ohne formellen Mietvertrag, mit dreißigtägiger
Kündigungsfrist auflösbar.
Mortgage - Hypothek, durch die Immobilie abgesichert. Die Schuld wird durch einen
Eigenwechsel repräsentiert; die Hypothek dient als Sicherheit, dafür. Eine “non-recourse
mortgage” ist eine Hypothek ohne Regresshaftung, eine “recourse mortgage” erlaubt dem
Gläubiger, einen Ausfallbetrag nach Zwangsversteigerung der Immobilie vom Schuldner
einzutreiben. Eine “purchase money mortgage” ist eine Restkaufgeldhypothek mit dem
Verkäufer als Gläubiger.
Net lease - Ein Miet- oder Pachtvertrag, welcher den Mieter verpflichtet, bestimmte oder alle mit
der Immobilie verbundenen Kosten (wie z.B. Grundsteuern, Versicherung und Instandhaltung)
zu tragen.
No-Lien affidavit - Versicherung unter Eid des Verkäufers einer Immobilie, daß keinerlei
Pfandrechte auf der Immobilie oder keine Zurückbehaltungsrechte auf dem beweglichen
Sacheigentum liegen.
Notary public - Eine zur Unterschriftsbeglaubigung berechtigte und benötigte Person, die auch
rechtlich anerkannt verheiraten kann in Florida.
Note - Ein vertragsrechtlicher Schuldschein, gewöhnlich durch eine Hypothek (“mortgage”)
abgesichert.
Notice of default - (1) Verzugsanzeige im Falle von Hypothekenschulden, welche vor Einrichtung
der Verzugsklage notwendig ist.(2) Verzugsrüge in allen anderen Fällen, in welchen eine
vorgeschriebene Handlung unterlassen wurde.
Notice of rescission - (1) Ungültigkeitserklärung oder Rückgängigmachung eines Vertrages,
falls der Vertragspartner seinen Pflichten nicht nachkommt oder sich weigert, den Vertag
auszufüllen. (2) Eine im Court of Records eingetragene Aufhebung einer “notice of default”.
Notice of violation - Behördliche Rüge, im Court of Records eingetragen, die feststellt, dass
eine Immobilie nicht oder nicht mehr der Bau-, Feuerschutz- oder ähnlichen Verordnungen
entspricht, was zu Geldstrafen führen kann.
Operating expenses - Mit einem Objekt verbundene, tatsächliche Betriebskosten; dieser
Ausdruck schließt den Schuldendienst und Buchabschreibungen für Steuerzwecke nicht ein.
Opinion of Counsel - Rechtsgutachten des Anwalts des Kreditnehmers, welches dem
Darlehensgeber bestätigt, dass der Kreditnehmer u.a. autorisiert ist, den Darlehensvertrag
einzugehen und dass er das notwendige Eigentumsrecht an der zu beleihenden Liegenschaft
hat; wird speziell im Falle von Baukrediten benötigt.
Pay-off letter - Soll beim Abschluss eines Kaufes eine die Immobilie derzeit belastende
Hypothek abgezahlt und gelöscht werden, beschafft der Anwalt des Käufers den “pay-off
letter” vom Hypothekengeber, der die genaue Restsumme und andere Details enthält.
Percentage lease - Mietvertrag, gewöhnlich für Ladengeschäfte, in welchem die Miete als
Prozentsatz vom Umsatz definiert ist. Im allgemeinen sehen solche Verträge eine gewiße
Minimalmiete (“base rent”) vor, gefolgt von dem Umsatzprozentsatz.
Andere Typen sind möglich.
Permanent financing - siehe “long-term financing”.
Personal property tax - Vom Landkreis (“County”) und der Stadt (“City”) erhobene Steuer
auf bewegliches, mit der Immobilie zusammenhängendes Sacheigentum.
Plat -Eine vom Landvermesser erstellte Vermessungskarte (ähnlich dem Kataster), welche
einen Stadtbezirk in Grundstücke (“lots” oder “plots”) einteilt. Das “plat” wird im Court of
Records und im “plat book” eingetragen.
Plot - Grundstück, Parzelle, auch “lot” oder “parcel” genannt.
Points - Diese “Punkte” sind eine Gebühr (oft “origination fee” genannt), die von institutionellen
Hypothekengebern erhoben wird. Jeder “Punkt” ist ein Prozent des Hypothekenbetrages,
welcher beim Hypothekenabschluss von dem Kreditbetrag abgezogen wird.
Power of Attorney - Vollmacht. Falls sie für Immobilienzwecke benutzt werden soll, muß sie
(1) spezifisch darlegen, wie weitgehend die Vollmacht sein soll, (2) die korrekte “legal
description” enthalten, und (3) mit den gesetzlichen Formalitäten einer “warranty deed”
unterschrieben sein.
Prepayment penalty - Klausel in einem Darlehensvertrag, welche dem Schuldner eine zusätzliche
Gebühr auferlegt, falls er den Kredit vorzeitig abbezahlt.
Prime tennant - Ein Mieter oder Pächter, wie z.B. IBM oder eine Großbank.
Property management - Grundstücksverwaltung.
Pro-rations - Bei Kaufabschlüssen, welche nicht am 1. Januar eines Jahres stattfinden, werden
die anteiligen Kosten von Grundsteuern, Abwasser- und Müllabfuhrgebühren u.a. anteilmäßig
dem Käufer oder Verkäufer zu- oder abgerechnet, je nach dem, wer sie normalerweise
bezahlen müsste.
Promissory note - Eigenwechsel, durch Hypothek (“mortgage”) abgesichert.
P.U.D. (Planned Unit Development) - Eine Landerschließung, welche vorgeschriebene
Landnutzungsarten in einem Standort vereint, wie z.B. Wohnungseinheiten, Läden, leichte
Industrie und andere kommerzielle Nutzungen, sowie offene, unbebaute Flächen (z.B. Parks).
P.U.D.-Planning erfordet spezielle und komplexe Behördenzustimmung, speziell bzgl. “zoning”.
Real Estate/Real Property - Grundbesitz, Immobilie, Liegenschaft.
Realtor - Ein vom Staat lizenzierter Immobilienmakler, der mit einem Immobilienmaklerbüro
assoziiert oder Real Estate Broker, ein staatlich lizenzierter Immobilienmakler mit zusätzlicher
Ausbildung, der ein eigenes Immobilienmaklerbüro leiten kann.
Real property tax - Grundsteuer, vom Landkreis (“County”) und der Stadt (“City”) erhoben.
Recording - Eintragung im Court of Records von allen Urkunden, die sich auf den
Eigentumswechsel und die Be- oder Entlastung der Immobilie durch Grundschulden,
Pfandrechte usw. beziehen.
Release of lien - Freistellung von einem Pfandrecht, gewöhnlich durch die Bezahlung der
Schuldsumme, auf der das Pfandrecht basiert.
Rent roll - Liste der Mieter in einem Gebäude oder Shopping Center, welche alle notwendigen
Einzelheiten über das Mietverhältnis bekannt geben sollte: ob “gross lease” oder “net lease”;
Mietzins und Mietzinserhöhungsklausel; ob “pass-through expenses” berechnet werden und
welche; Dauer des Mietvertrages und eventuelle Optionen; Größe der Netto-Fläche
(“net rentable area”); Vorauszahlungen wie “last month’s rent” und “security deposit”.
RESPA settlement statement - Ein von der Bundesbehörde vorgeschriebenes
“closing statement” im Falle eines Kaufs einer hypothekarisch belasteten Wohnimmobilie.
Sale-leaseback - Verkauf einer kommerziellen Immobilie durch den Eigenbenutzer, der danach
als Mieter oder Pächter (oft mit einem “triple net lease”) darin verbleibt.
Satisfaction of mortgage - Tilgungs- und Löschungsurkunde nach voller Bezahlung einer
hypothekarischen Schuld; sie muss auf Kosten des Hypothekengebers ebenfalls im Court
of Records eingetragen werden.
Security deposit - Eine vom Mieter/Pächter hinterlegte Kaution, die garantieren soll, dass der
Mieter/Pächter die Bedingungen des Mietvertrages befolgt und damit, falls Schaden am
Mietobjekt angerichtet wurde, zum Ende des Mietvertrages Geld für Reparaturen vorhanden ist.
Set-back ordinance - Baubehördliche Verordnung, gewöhnlich als Teil der “zoning”-Vorschriften
welche die Mindestdistanz zwischen der Grundstücksgrenze (“property line”) und den
“improvements” festsetzt.
Shopping center - Begriff für Einkaufszentren, die je nach Größe verschieden bezeichnet werden:
(1) Regional mall oder regional shopping mall sind die größten dieser Zentren, welche 80.000 m2
oder mehr an vermietbarer Fläche umfassen und oft bis zu vier und fünf “anchor tenants”
enthalten;(2) Das community shopping center ist das nächstkleinere Zentrum, welches mindestens
zwei oder drei “anchor tenants” beherbergt;(3) Das neighbourhood shopping center, welches selten
mehr als 10.000 qm vermietbare Fläche umfasst, hat gewöhnlich einen “anchor tenant”, meistens
einen großen Supermarkt, und ist in den “suburbs” gelegen;(4) Das strip shopping center ist die
kleinste Art von Einkaufszentrum, eigentlich kein Zentrum, weil es entlang einer Hauptstraße als
ein “Streifen” von kleineren Läden plaziert ist.
Site - Baustelle, Baugrundstück.
Stand-by commitment - Eine bedingte Zusage, nach Baufertigstellung einen Kredit bis auf fünf
Jahre zu gewähren, falls das “long-term financing” zu diesem Zeitpunkt nicht vorhanden ist.
Dies erlaubt, den Baukredit (“construction loan”) termingerecht abzulösen.
“Subject to” - Der Käufer übernimmt eine Immobilie mit einer Rechtsanspruchsbeschränkung
(wie z.B. Missbrauch auf Lebenszeit des Verkäufers, “subject to a life estate in favour of seller”)
oder einer Belastung (wie z.B. Grundschuld, “subject to a mortgage”).
Sublease - Untervermietung.
Survey - Eine Landvermessung und -beschreibung, welche Größe des Grundstücks und
eventueller Bauten genau beschreibt, sowie die Grunddienstbarkeiten (“easements”),
welche dem Grundstück anhaften.
Take-out commitment - Zusage eines Kreditgebers, nach Fertigstellung eines Baus einen
langfristigen Hypothekenkredit zu geben, “long-term financing”. Ein solcher Kredit wird
“take-out loan” genannt.
Tax lien - Pfandrechtliche Belastung einer Immobilie zugunsten der Lokal-, Staats- oder
Bundessteuerbehörde, falls Steuern unbezahlt geblieben sind. Meist betrifft dies die Grundsteuern.
Tenancy - (1) Besitz, Eigentum, materielles oder immaterielles Vermögensgut.(2) Miet- oder
Pachtbesitz.
Tenancy by the entireties - Gesamthandseigentum am Grundeigentum der Ehegatten, gewöhnlich
an der primären Wohnstätte.
Tenancy in common - Mieteigentum an Grundbesitz nach Bruchteilen, Bruchteilsgemeinschaft.
Trifft auch auf bewegliches Sacheigentum zu.
“Time is of the essence” - Vertragsrechtliche Klausel, welche eine Leistung der einen Partei
zu einem bestimmten Zeitpunkt vorschreibt, um damit die andere Partei zu ihrer Gegenleistung
zur gleichen Zeit zu zwingen. Üblich in Immobilienverträgen.
Title Insurance - Die Rechtsmängelversicherung sichert ab, dass im Falle eines Rechtsmangels
in der “chain of title” der Käufer oder der Hypothekengläubiger einer Immobilie
ununterbrochene Eigentumskette (“chain of title”) an der Immobilie nachweisen, sowie von Belastungsurkunden (“encumbrances”).
Acceleration clause - Eine Klausel im Hypothekenvertrag (“mortgage”) welche dem Gläubiger
erlaubt, die Hypothek vorzeitig für fällig zu erklären und Ablösung zu verlangen, falls sich
gewisse, im Vertrag spezifisch festgelegte Vorkommnisse ereignen, wie z.B. Zahlungsverzug,
Nichtinstandhaltung der Immobilie, die beliehen ist (“waste”); oder Veräusserung derselben
(“due on sale”).
Acquisition cost - Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie entstehen und vom
Käufer gewöhnlich zu zahlen sind, wie z.B. Rechtsmängel-Versicherung (“title insurance”),
Escrow- Gebühren, Hypothekensteuer usw.
Acre - Das im Immobiliengeschäft übliche Flächenmaß. Ein “acre” = 43.560 Quadratfuß
(“sq.ft.”) entspricht etwa 4.047 qm.
Ad valorem tax - Steuer, die nach dem Veranlagungswert (“assessment”) einer Sache
berechnet wird.
Affidavit - Erklärung unter Eid, die einen Tatbestand entweder bejaht oder verneint.
Anchor tenant - Ein finanzstarker, großer Pächter in einem Shopping Center, welcher Kunden
nicht für sich selbst, sondern auch für die anderen Geschäfte im Shopping Center heranzieht,
wie z.B. ein Kaufhaus, Supermärkte oder Läden. Diese Pächter (auch “prime tenants” genannt)
zahlen gewöhnlich einen viel niedrigeren Pachtzins als andere, kleinere Ladenverkaufsgeschäfte
in demselben Shopping Center
Annual percentage rate (A.P.R.) - Der tatsächliche, für einen Kredit bezahlte Zinssatz. Da der
Kreditgeber außer dem quotierten Zinssatz Gebühren, “points” und andere Ausgaben belastet,
ist die ausgezahlte Kreditsumme niedriger als die nominale, im Schuldschein (“promissory note”)
angeführte und zurückzuzahlende Summe. Das Gesetz verlangt, daß der Kreditgeber den A.P.R.
offenbart.
Appraisal - Wertschätzung der Immobilie durch einen geprüften und lizensierten Schätzer
(“appraisar”), welche auf verschiedenen Basen durchgeführt wird. Im Falle von Wohnimmobilien
geschieht dies gewöhnlich durch Vergleich mit Preisen ähnlicher, kürzlich veräußerter Objekte.
Appreciation - Absolute, echte Wertsteigerung eines Objektes aufgrund der Verbesserung der
lokalen Wirtschaftslage oder der Beseitigung negativer Faktoren.
As Is - Eine Vertragsbestimmung, welche den Verkäufer von Qualitätsgarantien bzgl. Bauten
oder Bestandteilen (z.B. Heizungs- oder Klimaanlage, Dach usw.) befreit, da der Käufer die
Immobilie “so wie sie ist” kauft. Dies ist z.B. da üblich, wo der Käufer ein älteres Gebäude zu
renovieren beabsichtigt. Bei Wohnimmobilien ist der Verkäufer jedoch verpflichtet, alle ihm
bekannten Mängel oder solche, die ihm mit minimaler Sorgfalt hätten bekannt sein müssen,
dem Käufer zu offenbaren.
Assessement (real property tax) - Behördliche Veranlagung der Immobilie für
Grundsteuerzwecke. Die Grundsteuer wird vom Landkreis (“County”) und von der Stadt
(“City”) erhoben. Die Veranlagung ist gewöhnlich etwas niedriger als der Marktwert.
Assignment - Übertragung, Übereignung oder Zession von Rechten (“Collateral assignment”).
Assumption of mortgage - Schuldübernahme beim Kauf einer hypothekarisch belasteten
Immobilie. Falls von einem Vertrag begleitet, welcher den Originalschuldner von der
Schuldhaftpflicht befreit (“release”), ist der Käufer Alleinschuldner.
Balloon mortgageHypothek - deren periodische Zahlungen sie nicht während ihrer Laufzeit
völlig amortisieren, so dass am Fälligkeitsdatum ein verbleibender Kapitalbetrag (“balloon”)
zu bezahlen ist.
Basis for depreciation (“tax basis”) - Kaufpreis plus andere Anschaffungskosten
(“acquisition cost”) bilden die Grundlage, auf der die vom Steuergesetz erlaubten
Abschreibungen einer Investitionsimmobilie errechnet werden.
Bill of sale - Übereignungsurkunde für bewegliches Sacheigentum, welches sich in einer
Immobilie befindet und mitverkauft wird.
Bridge financing, bridge loan - Zwischenfinanzierung; Überbrückungskredit; kurstfristiges
Darlehen (gewöhnlich nicht länger als 90 Tage).
British Thermal Unit (B.T.U.) - Übliche Maßeinheit für Heizungs- und Kühlanlagen. 1 B.T.U.
ist die benötigte Energiemenge, um 1 Pfund (1 lb. = 453,6 ml ) Wasser von 62 auf 63 Grad
Fahrenheit zu erwärmen.
Broker - Ein Immobilienmakler mit Zusatzausbildung, mit der man dann die Möglichkeit hat
ein eigenes Immobilienbuero aufzumachen und Sales Associates (Verkaufsagenten)
einstellen kann.
Building permit - Behördliche Baugenehmigung, ohne die jegliche Bautätigkeit illegal ist.
Sie wird normalerweise vom Bauunternehmen (“contractor”) beschafft.
Building restrictions - Einschränkungen in der erlaubten Bautätigkeit bzgl. Typ,
Bauungsdichte, Verwendungszweck oder Größe der Bauten auf einem Grundstück, welche
entweder von Lokalbehörden durch Verordnungen (“zoning”) erlassen werden, vertragsrechtlich
als Unterlassungspflicht (“restrictive covenants”) entstehen oder als Dienstbarkeit dem
Grundstück anhaften (“covenants running with the land”).
By-laws - Nebensatzungen, welche das Innenverhältnis einer Kapitalgesellschaft regeln. Diese,
zusammen mit den “Articles of Incorporation” bilden die Hauptdokumente, die eine “corporation” konstituieren.
Capital gains - Kapitalertrag im Sinne des Steuergesetzes, d.h. Verkaufspreise minus
abgeschriebene Steuergrundlage (“tax basis”) ergibt einen Kapitalertrag oder -verlust.
Capitalization - Schätzungsmethode des Marktwertes einer Investitionsimmobilie, bei der das
nettoeinkommen zu einem dem Käufer akzeptablen Zinssatz diskontiert wird.
Capitalization rate (“cap rate”) - Der dem durchschnittlichen Käufer zuzumutende Zinssatz für
die Bewertung einer Immobilie. Wenn ein Käufer z.B. 10% jährliche Verzinsung seines Kapitals
erwartet, und die Immobilie $10.000 pro Jahr netto abwirft, dann ist ein Marktwert von $100.000
gegeben. Nettoeinkommen geteilt durch Marktwert ergibt die “cap rate”.
Cashier’s check - Bank-garantierter Barscheck, der gegen den Kredit der Bank selbst gezogen ist,
im Gegensatz zu einem “certified check”, welcher ein Bank-bestätigter, jedoch auf des Kunden
Kredit gezogener Barscheck ist. Alle Immobilienkäufe werden, solange es sich nicht um Hypothekenübernahmen
(“assumption”) handelt, in “bar” bezahlt, d.h. mit “cashier’s checks”,welche als sicherer angesehen werden.
Certificate of Corporate - ResolutionBescheinigung des Vorstandes einer Kapitalgesellschaft,
dass ein vorgesehener Akt der Gesellschaft satzungsgemäß beschlos-sen und genehmigt wurde.
Certificate of Good - StandingBehördliche Bestätigung (vom Secretary of State), dass eine in
einem dem Handels- oder Vereinsregister entsprechenden Registratur eingetragene Firma
aktiv ist.
Certificate of Occupancy (“C.O.”) - Baubehördliche Bescheinigung, dass ein vollendetes,
bezugsfertiges Bauvorhaben den Bauvorschriften und Lokalverordnungen aller Art genügt und
daher bezogen werden darf.
Certified check - Bank-bestätigter, auf den Kredit des Kunden gezogener Barscheck;
siehe auch oben, “cashier’s check”.
Chain of title - Es muss eine ununterbrochene Kette der Grundstückseigentümer nachgewiesen
werden können, um den Rechtsanspruch des Verkäufers zu legitimieren. Dazu dient der “abstract”.
Chattel - Bewegliches Sacheigentum.
Chattel mortgage - Sicherungsübereignung oder Pfandrecht an beweglichem Sacheigentum;
Mobiliarhypothek.
Closing - Der eigentliche, endgültige Abschluss eines Immobilienan- oder -verkaufs, bei welchem
Zahlung geleistet und Übertragungsurkunden ausgehändigt werden. Dies ist ein von der
Unterzeichnung des Kaufvertrages (“contract for purchase and sale”) separater Akt.
Collateral - 1) Sicherheitsgegenstand; 2) zusätzliche oder Nebensicherheit.
Collateral assignment -Zusätzliche Sicherheitsübertragung an den Kreditgeber.Collateral
assignment of leases, rents, and profitsZusätzliche Sicherheitsübertragung von Mietverträgen,
Einnahmen aus denselben und “profits”, d.h. von Landnutzungserträgen.
Commercial property - Sammelausdruck für Investitionsimmobilien sowie kommerzielle
Grundstücke zur Eigenbenutzung (Fabrikgebäude, Lagerhäuser, Büros usw.); er schließt
Wohnimmobilien zum eigenen Gebrauch sowie “special purpose property” wie Kirchen,
Parkanlagen oder öffentliche Gebäude aus.
Commission/Provision - die üblicherweise vom Verkäufer an den Grundstücksmakler (“realtor”)
bezahlt wird, der den Käufer der Immobilie gefunden hat. Falls mehrere Makler beteiligt sind,
teilen sie sich diese Provision.
Commitment Engagement - Zusage. Ein “mortgage commitment
” verpflichtet den Hypothekengeber, einen abgesicherten Kredit unter der Voraussetzung zu geben,
dass der Kreditnehmer spezifisch aufgeführte Bedingungen erfüllt. Ein “title insurance commitment”
sagt ebenso zu, den Eigentumsanspruch an einer Immobilie oder die sie belastende Hypothek
nach Befriedigung bestimmter Voraussetzungen gegen Rechtsmängel zu sichern.
Common area - Teile eines Condominium-Gebäudes, wie z.B. Eingangshalle, Fahrstuhl, Flur,
Garage, sowie Gartenanlagen, Schwimmbecken usw. für gemeinschaftliche Benutzung der Wohnungseigentümer.
Sie unterliegen der Verwaltung der Condominium Association, was oft
“common area maintenance”, abgekürzt “CAM”, genannt wird.
ConsiderationTerminus - technicus des Vertragsrechts; eine Gegenleistung, welche die
Wirksamkeitsvoraussetzung eines schuldrechtlichen Vertrages ist.
Construction loan - Kurzfristiges Baudarlehen (gewöhnlich 6 bis 8 Monate).
Contract for sale and purchase - Verkaufs- oder Kaufvertrag für eine Immobilie, welcher nach
Unterzeichnung durch Verkäufer und Käufer absolut rechtsverbindlich ist.
Contractor - Bauunternehmer, weniger häufig auch “builder” genannt.
Cooperative apartment - Wohnung in einem genossenschaftlich errichteten Wohnhaus, an
dem der Eigentümer unternehmerisch beteiligt ist, verbunden mit einem Mietverhältnis ohne
“fee simple” Rechtsanspruch.
Corporate resolution - Ein offizieller Sitzungsbeschluss des Aufsichtsrates einer Kapitalgesellschaft
(“Board of Directors”), der den Vorstand (“officers of the corporation”) autorisiert, eine Handlung
im Namen der Gesellschaft zu vollziehen. Der “secretary of the corporation” stellt dann eine Beschlussbescheinigung
(“certificate of corporate resolution”) aus, ohne die Immobilien An- und
Verkäufe, Grundschuldbelastungen usw. nicht durchgeführt werden können.
Court of Records - Eintragungsbehörde von Eigentums-, Belastungs- und Pfandurkunden (mit
ähnlicher Funktion wie das Grundbuch) am Landgericht (“Circuit Court”) des jeweiligen Landkreises
(“County”), in welchem die Immobilie gelegen ist.
Covenant - Urkundlich niedergelegte Vertragsabrede oder -versprechen.
Covenant running with the land - Einschränkende Vorschrift bzgl. Nutzungsraten eines Grundstücks.
Diese ist, wenn einmal eingetragen (“recording”), unvermeidbar, es sei denn, dass derjenige, der
diese Einschränkung zuerst eintragen ließ, noch am Leben ist und sie widerrufen kann.
Damages - Wörtlich Schaden, jedoch im übertragenen Sinne als “Schadensersatz” gebraucht
(“liquidated damages”).
Deduction (for tax purposes) - Abzüge von Bruttoeinkommen einer Investitionsimmobilie,
welche das steuerbare Bucheinkommen vermindern, wie z.B. Unkosten, Schuldendienste,
Abschreibungen (“depreciation (1)”).
Deed - Übertragungsurkunde für Immobilientransaktionen, das wichtigste Eigentumsdokument.
Häufig vorkommende Typen sind:
(1) Warranty deed, in welcher der Verkäufer dem Käufer das Eigentumsrecht garantiert und
verspricht, ihn “gegen die ganze Welt” zu verteidigen;
(2) Quit-claim deed, in welcher die Ordnungsmäßigkeit der Rechtsansprüche des Käufers nicht
garantiert ist, weil der Verkäufer nur solche Rechtsansprüche an den Käufer überträgt, die er
tatsächlich hat oder haben mag, was sie auch immer sein mögen;
(3) Personal Representative’s deed: Der Nachlassverwalter eines Nachlasses stellte eine der
“warranty deed” ähnliche Urkunde aus, wenn die Immobilie aus einem Nachlass gekauft wird.
Deed Restrictions - die “covenants running with the land”, welche Nutzungsarten eines Grundstückes
einschränkt.Deferred maintenanceHinausgeschobene Instandhaltungsarbeit an einem Gebäude,
welche typisch dort zu finden ist, wo entweder das Gebäude unrentabel ist oder aber die Verwaltung
unsachgemäß vorgenommen wurde. Vor Ankauf jeglicher Immobilie muss überprüft werden, ob
dieses Problem existiert, welches einem uninformierten Käufer teuer zu stehen kommen könnte.
Deposit - Eine bedingte Anzahlung, die oft in zwei Stufen geleistet wird. Macht der Käufer ein
Angebot, so ist dies im allgemeinen von einem “earnest money”-Betrag von etwa 1% bis 2%
des Kaufpreises begleitet. Dieser Betrag wird auf ein Anderkonto des Realtors oder des Anwaltes
eingezahlt; kommt ein Vertrag zustande, wird der Betrag rückvergütet. Beim “closing” wird dann
diese Anzahlung verrechnet.
Depreciation - (1) Abschreibung für Steuerzwecke, ausgehend von der “basis”; (2) Wertminderung
der Bauten auf einem Grundstück aufgrund von Veraltung, Abnutzung oder Mangel an sachgemäßer Instandhaltung.
Documentary stamps - Urkunden- oder Übertragungssteuer, welche auf Dokumenten
eingetragen wird.
Due-on-sale clause - Paragraph im Hypothekenvertrag (“mortgage”), welcher im Veräußerungsfall
die völlige Rückzahlung und Löschung der Hypothek vorschreibt. Nichtbeachtung dieses Paragraphen
kann zu “foreclosure” führen, da es sich um einen Vertragsbruch handeln würde.
Easement - Grunddienstbarkeit, welche vertraglich, aus Vorbehalt oder aus Notwendigkeit entsteht.
Typische Beispiele: Wegerecht, Wasserrecht.
Eminent domain - Verfahren, in welchem Privateigentum zugunsten der Öffentlichkeit enteignet
werden kann, z.B. Land, das für den Bau von Straßen benötigt wird.
Encroachment - Überbau oder bauliche Beeinträchtigung eines Grundstückes durch eine
unbefugte Partei
Encumbrance - Belastung, Grundschuld oder Grunddienstbarkeit, die dem Grundstück anhaftet,
welche aber die Veräußerung oder Übertragung des Eigentums nicht unbedingt unmöglich macht,
solange alle betroffenen Parteien informiert sind und der potentielle Käufer damit einverstanden
ist.
Ernest money - Eine Teilanzahlung, die bei Übermittlung eines Kaufangebotes auf das
Anderkonto des Realtors oder des Anwalts eingezahlt wird, und einen Teil des “deposits” bildet.
Escalation clause - (1) Klausel im Miet- oder Pachtvertrag (auch “escalator clause” genannt),
welche eine Erhöhung der Miete oder Pacht unter gewissen Umständen vorsieht: (a) Fixed
increase: Die Miete/Pacht wird periodisch um einen gewissen Prozentsatz oder eine fixierte
Summe erhöht ohne Rücksicht auf externe Vorkommnisse; (b) CPI (“consumer price index”):
eine auf einem Index basierende Erhöhung, wie z.B. dem Lebenshaltungsindex; (c) Direct
expense: Erhöhung, die auf der tatsächlichen Steigerung von Unterhaltungs- oder Steuerkosten
basiert.(2) Klausel in einem Hypothekenvertrag, die einen variablen Zinssatz aus einem
öffentlich bekannten Zinssatz bildet.
Escrow - Hinterlegung von Geld oder Urkunden bei einem Dritten als Treuhänder. “Deposits”
werden gewöhnlich auf das “escrow account” (Anderkonto oder Hinterlegungskonto) des “Realtors”
oder auf das Anderkonto eines Rechtsanwalts (“trust account”) eingezahlt.
Escrow closing - Abschluss einer Immobilientransaktion, bei welcher zwar alle Urkunden
ausgestellt und übergeben werden, jedoch die Bezahlung auf ein “escrow account” erfolgt bis
die Urkunden eingetragen und der “abstract” auf den neuesten Stand gebracht worden ist;
danach wird die Kaufsumme an den Verkäufer ausgezahlt.
Estate - Dingliches Recht an Immobilien; es gibt eine Reihe verschiedener “estates in land”:
(1) fee simple: absolutes Eigentum(2) life estate: Besitz auf Lebenszeit(3) life estate sur autre
vie: Besitz während der Lebenszeit eines Dritten u.a.
Estoppel letter - (1) Brief eines Hypothekengebers, welcher die Übernahme einer bestehenden
Hypothek durch den Käufer zulässt und die notwendigen finanziellen Angaben per einem
bestimmten Stichtag enthält, so dass die korrekten Beträge dem Käufer im “closing statement”
gutgeschrieben werden können. (2) Brief eines Mieters oder Pächters, der dem Käufer bestätigt,
dass der bisherige Vermieter der Immobilie gemäß Miet- oder Pachtvertrag nicht vertragsbrüchig
ist.
Fair market value (FMV) - Markt- oder Verkehrswert einer Immobilie.
Fee simple - Unbeschränktes Eigentumsrecht an Grundbesitz.Financial statementEidesstattlich
erklärter Vermögens- und Einkommensnachweis einer natürlichen Person, der in von Banken
und anderen Finanzinstituten vorgeschriebener Form vorgelegt werden muss, wenn eine Hypothek
beantragt wird, oder wenn eine persönliche Garantie von einer Bank akzeptiert werden soll. Das für
eine Firma zutreffende bilanzähnliche Dokument ist das “profit and loss statement” sowie die Bilanz,
“balance sheet”.
Fixture - Bewegliches Sacheigentum, welches zum Zweck der Benutzung, Betreibung oder
Verschönerung eines Gebäudes ein- oder angebaut ist. “Fixtures” gehören automatisch zu
der verkauften Immobilie, wenn sie nicht vertraglich besonders ausgeschlossen sind, und
werden mit dem “bill of sale” übereignet.
Floodplain - An einen Fluß angrenzendes Land, welches im Flutfalle überschwemmt wird.
Foreclosure - Gerichtliche Verfallserklärung einer Hypothek oder eines Pfandrechts, welche aus
der Klage auf Befriedigung des Pfandes resultiert.
Gross area -Das Bruttoareal einer Immobilie, ohne Rücksicht auf tatsächlich nutzbare
Fläche (“net area”).
Gross lease - Ein Miet- oder Pachtvertrag, der den Vermieter verpflichtet, alle oder einen
bestimmten Teil der mit der Immobilie verbundenen Unkosten zu tragen, wie z.B. Grundsteuern,
Versicherung, Instandhaltung usw.
Ground lease - Erbbaurechtsähnliche Baupacht mit Bau- und Nutzungsrecht für den Pächter.
Hud Statement - Auflistung aller Posten bei der Uebertragung der Immobilie.
Improvements - Wörtlich Besserung oder Verbesserung; hier werterhöhende Bebauung eines
Grundstücks; baulicher Grundstücksbestandteil. Straßen und Kanalisationsanlagen zählen als
“offsite improvement”, d.h. mit dem Grundstück nicht verbundene Wertverbesserungen.
Improvement liens - Pfandrechte der öffentlichen Hand für anteilige Kosten der Erstellung oder
Verbesserung von öffentlichen Einrichtungen, wie z.B. Straßenbeleuchtung etc.
Indemnification letter - Schadloshaltungszusage oder Sicherstellungs-zusage in gewissen
Hypotheken, “opinion of counsel”.
Ingress and egress - Zugang zu einem Grundstück, wörtlich “Ein- und Ausgang”. Das Recht,
Zugang zu haben, muss bestehen, um eine Rechtsmängelversicherung (“title insurance”) zu
erlangen. Falls kein Zugang vorhanden ist, muss vom Nachbarn eine Zugangsgrunddienstbarkeit
(“easement of access”, “easement”) erworben werden, welche dann für den Eigentümer ein
“affirmative” oder “positive easement” ist, für den Nachbarn ein “negative easement”.
Installment contract - Auch “land contract”: Ein Teilzahlungsvertrag für den Erwerb einer
Immobilie; in vielen Fällen erhält der Käufer die “warranty deed”, sobald 80% des Kaufpreises
bezahlt ist. Danach verbleibt der “installment contract” eine “encumbrance”, bis völlige
Bezahlung erfolgt ist.
Installment note - Schuldschein mit Unterwerfungsklausel.
Intangible tax - Steuer auf immaterielle Vermögenswerte, hier im Falle von Hypotheken auf den
Hypothekengesamtbetrag, vom Hypothekenschuldner.
Interest - (1) Zinsen. “Simple interest” ist einfacher Zins, Kapitalzins. “Compound interest” ist
Zinseszins. (2) Ein Recht, Anrecht oder Anteil an Eigentum, einschließlich Nutznießung und erbrechtlich
bedingtem Anrecht; falls Immobilieneigentum, “interest in land” genannt.
Joint tenancy - Gesamthauseigentum ähnlich der “tenancy by entireties”, jedoch nicht von Ehegatten.
Landlord - Hausbesitzer, Vermieter, Verpächter.
Land trust - Eine juristische Form, in welcher Liegenschaften im Namen eines “trustees” erworben
werden, so dass der tatsächliche Eigentümer (“beneficial owner”) aus den öffentlichen Quellen nicht
zu ersehen ist. “Land trusts” werden oft für Erwerb mehrerer Grundstücke für große Bauvorhaben
benutzt, um künstliche Preissteigerungen zu verhindern; sie sind jedoch auch für andere Zwecke
gut geeignet.
Land use regulation - Allgemeine Bezeichnung jeglicher einschränkenden Bestimmungen über
die Verwendung eines Grundstücks.
Last month’s rent - Mietverträge sehen normalerweise vor, dass der Mieter vor Einzug drei
Monatsmieten anzahlt, den ersten Monat, den letzten Monat des Vertrages und eine
Monatsmiete als “security deposit”.
Lease - Vertrag der je nach seinen Bedingungen als Miet- oder Pachtvertrag ausgelegt
werden kann.
Lease-purchase - Eine Mischung von Miet- und Kaufvertrag, in welchem die Mietzahlungen für
eine beschränkte Zeit auf den Kaufpreis angerechnet werden.
Lease with option to buy - Mietvertrag mit Vorkaufsrecht.
Leasehold interest - Vertragliches Besitz- und Baunutzungsrecht des Mieters oder Pächters;
dies ist ein Typ von “interest in land”.
Legal description - Genaue, juristische, auf amtlicher Landvermessung oder Kataster basierende
Beschreibung der Immobilie, deren Korrektheit absolut notwendig ist für “abstract”, “title insurance”
und “warranty deed”. Die Straßenadresse ist nie eine adequate Beschreibung eines Grundstückes.
LenderDarlehens - Hypotheken- oder Kreditgeber.
Lessee - Mieter oder Pächter. Lessor - Vermieter oder Verpächter.
Letter of attornment - Brief des Vermieters/Verpächters, in dem er dem Mieter/Pächter den
Verkauf der Immobilie anzeigt und ihn anweist, Miete/Pacht in Zukunft an den neuen
Eigentümer zu bezahlen.
Leverage - Einsatz von Fremdmitteln, durch den weniger Eigenkapital für eine Investition
benötigt wird.
Liability insurance - Haftpflichtversicherung.
Lien - Gesetzliches oder vertragsrechtlich vereinbartes Pfandrecht. Gesetzliche Typen sind u.a.
der “mechanic’s lien”, der “materialman’s lien” oder Pfandrechte, die aus unbezahlten “utilities”
entstanden sind. Ein vertragsrechtlicher “lien” z.B. ist eine Grundschuld.Life estateBesitz oder
Nießbrauch auf Lebensdauer des Eigentümers oder auf Lebzeit eines Dritten. Liquidated damages
Im voraus vertraglich vereinbarter Schadenersatz für den Fall von Vertragsbruch.
Liquidity “liquidity rate” - Liquiditätskoeffizient.
Lis pendens - Wörtlich: anhängiger Rechtsstreit, bezeichnet eine beim Prozessgericht und im
Court of Records eingetragene Urkunde, welche bekannt gibt, dass der anhängige Rechtsstreit
u.a. die Rechtsansprüche an einer Sache ändern könnte.
Listing - Vertrag zwischen Makler und Immobilienverkäufer, welcher dem Makler auf beschränkte
Zeit das Verkaufsrecht einräumt.
Loan - Darlehen, Kredit, Hypothek.
Loan agreement - Darlehens- oder Kreditvertrag, oft zusätzlich zu gewissen Hypothekenverträgen (“mortgage”),
speziell, wenn es sich um einen Baukredit handelt.
Long-term financing - Darlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren oder länger, im Gegensatz zu
kurzfristigen Baudarlehen, auch “permanent financing” genannt.
Long-term lease - Miet- oder Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 10 oder mehr Jahren.
Lot - Grundstück, auch “plot” genannt.
Maintenance fee - Monatliche Gebühr, die jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung zur Erhaltung
der “common elements” zu entrichten hat.
Marketable title - Eigentumsrecht an einer Sache oder Rechtsmängel, jederzeit vermarktbar.
Month-to-month tenancy - Mietverhältnis ohne formellen Mietvertrag, mit dreißigtägiger
Kündigungsfrist auflösbar.
Mortgage - Hypothek, durch die Immobilie abgesichert. Die Schuld wird durch einen
Eigenwechsel repräsentiert; die Hypothek dient als Sicherheit, dafür. Eine “non-recourse
mortgage” ist eine Hypothek ohne Regresshaftung, eine “recourse mortgage” erlaubt dem
Gläubiger, einen Ausfallbetrag nach Zwangsversteigerung der Immobilie vom Schuldner
einzutreiben. Eine “purchase money mortgage” ist eine Restkaufgeldhypothek mit dem
Verkäufer als Gläubiger.
Net lease - Ein Miet- oder Pachtvertrag, welcher den Mieter verpflichtet, bestimmte oder alle mit
der Immobilie verbundenen Kosten (wie z.B. Grundsteuern, Versicherung und Instandhaltung)
zu tragen.
No-Lien affidavit - Versicherung unter Eid des Verkäufers einer Immobilie, daß keinerlei
Pfandrechte auf der Immobilie oder keine Zurückbehaltungsrechte auf dem beweglichen
Sacheigentum liegen.
Notary public - Eine zur Unterschriftsbeglaubigung berechtigte und benötigte Person, die auch
rechtlich anerkannt verheiraten kann in Florida.
Note - Ein vertragsrechtlicher Schuldschein, gewöhnlich durch eine Hypothek (“mortgage”)
abgesichert.
Notice of default - (1) Verzugsanzeige im Falle von Hypothekenschulden, welche vor Einrichtung
der Verzugsklage notwendig ist.(2) Verzugsrüge in allen anderen Fällen, in welchen eine
vorgeschriebene Handlung unterlassen wurde.
Notice of rescission - (1) Ungültigkeitserklärung oder Rückgängigmachung eines Vertrages,
falls der Vertragspartner seinen Pflichten nicht nachkommt oder sich weigert, den Vertag
auszufüllen. (2) Eine im Court of Records eingetragene Aufhebung einer “notice of default”.
Notice of violation - Behördliche Rüge, im Court of Records eingetragen, die feststellt, dass
eine Immobilie nicht oder nicht mehr der Bau-, Feuerschutz- oder ähnlichen Verordnungen
entspricht, was zu Geldstrafen führen kann.
Operating expenses - Mit einem Objekt verbundene, tatsächliche Betriebskosten; dieser
Ausdruck schließt den Schuldendienst und Buchabschreibungen für Steuerzwecke nicht ein.
Opinion of Counsel - Rechtsgutachten des Anwalts des Kreditnehmers, welches dem
Darlehensgeber bestätigt, dass der Kreditnehmer u.a. autorisiert ist, den Darlehensvertrag
einzugehen und dass er das notwendige Eigentumsrecht an der zu beleihenden Liegenschaft
hat; wird speziell im Falle von Baukrediten benötigt.
Pay-off letter - Soll beim Abschluss eines Kaufes eine die Immobilie derzeit belastende
Hypothek abgezahlt und gelöscht werden, beschafft der Anwalt des Käufers den “pay-off
letter” vom Hypothekengeber, der die genaue Restsumme und andere Details enthält.
Percentage lease - Mietvertrag, gewöhnlich für Ladengeschäfte, in welchem die Miete als
Prozentsatz vom Umsatz definiert ist. Im allgemeinen sehen solche Verträge eine gewiße
Minimalmiete (“base rent”) vor, gefolgt von dem Umsatzprozentsatz.
Andere Typen sind möglich.
Permanent financing - siehe “long-term financing”.
Personal property tax - Vom Landkreis (“County”) und der Stadt (“City”) erhobene Steuer
auf bewegliches, mit der Immobilie zusammenhängendes Sacheigentum.
Plat -Eine vom Landvermesser erstellte Vermessungskarte (ähnlich dem Kataster), welche
einen Stadtbezirk in Grundstücke (“lots” oder “plots”) einteilt. Das “plat” wird im Court of
Records und im “plat book” eingetragen.
Plot - Grundstück, Parzelle, auch “lot” oder “parcel” genannt.
Points - Diese “Punkte” sind eine Gebühr (oft “origination fee” genannt), die von institutionellen
Hypothekengebern erhoben wird. Jeder “Punkt” ist ein Prozent des Hypothekenbetrages,
welcher beim Hypothekenabschluss von dem Kreditbetrag abgezogen wird.
Power of Attorney - Vollmacht. Falls sie für Immobilienzwecke benutzt werden soll, muß sie
(1) spezifisch darlegen, wie weitgehend die Vollmacht sein soll, (2) die korrekte “legal
description” enthalten, und (3) mit den gesetzlichen Formalitäten einer “warranty deed”
unterschrieben sein.
Prepayment penalty - Klausel in einem Darlehensvertrag, welche dem Schuldner eine zusätzliche
Gebühr auferlegt, falls er den Kredit vorzeitig abbezahlt.
Prime tennant - Ein Mieter oder Pächter, wie z.B. IBM oder eine Großbank.
Property management - Grundstücksverwaltung.
Pro-rations - Bei Kaufabschlüssen, welche nicht am 1. Januar eines Jahres stattfinden, werden
die anteiligen Kosten von Grundsteuern, Abwasser- und Müllabfuhrgebühren u.a. anteilmäßig
dem Käufer oder Verkäufer zu- oder abgerechnet, je nach dem, wer sie normalerweise
bezahlen müsste.
Promissory note - Eigenwechsel, durch Hypothek (“mortgage”) abgesichert.
P.U.D. (Planned Unit Development) - Eine Landerschließung, welche vorgeschriebene
Landnutzungsarten in einem Standort vereint, wie z.B. Wohnungseinheiten, Läden, leichte
Industrie und andere kommerzielle Nutzungen, sowie offene, unbebaute Flächen (z.B. Parks).
P.U.D.-Planning erfordet spezielle und komplexe Behördenzustimmung, speziell bzgl. “zoning”.
Real Estate/Real Property - Grundbesitz, Immobilie, Liegenschaft.
Realtor - Ein vom Staat lizenzierter Immobilienmakler, der mit einem Immobilienmaklerbüro
assoziiert oder Real Estate Broker, ein staatlich lizenzierter Immobilienmakler mit zusätzlicher
Ausbildung, der ein eigenes Immobilienmaklerbüro leiten kann.
Real property tax - Grundsteuer, vom Landkreis (“County”) und der Stadt (“City”) erhoben.
Recording - Eintragung im Court of Records von allen Urkunden, die sich auf den
Eigentumswechsel und die Be- oder Entlastung der Immobilie durch Grundschulden,
Pfandrechte usw. beziehen.
Release of lien - Freistellung von einem Pfandrecht, gewöhnlich durch die Bezahlung der
Schuldsumme, auf der das Pfandrecht basiert.
Rent roll - Liste der Mieter in einem Gebäude oder Shopping Center, welche alle notwendigen
Einzelheiten über das Mietverhältnis bekannt geben sollte: ob “gross lease” oder “net lease”;
Mietzins und Mietzinserhöhungsklausel; ob “pass-through expenses” berechnet werden und
welche; Dauer des Mietvertrages und eventuelle Optionen; Größe der Netto-Fläche
(“net rentable area”); Vorauszahlungen wie “last month’s rent” und “security deposit”.
RESPA settlement statement - Ein von der Bundesbehörde vorgeschriebenes
“closing statement” im Falle eines Kaufs einer hypothekarisch belasteten Wohnimmobilie.
Sale-leaseback - Verkauf einer kommerziellen Immobilie durch den Eigenbenutzer, der danach
als Mieter oder Pächter (oft mit einem “triple net lease”) darin verbleibt.
Satisfaction of mortgage - Tilgungs- und Löschungsurkunde nach voller Bezahlung einer
hypothekarischen Schuld; sie muss auf Kosten des Hypothekengebers ebenfalls im Court
of Records eingetragen werden.
Security deposit - Eine vom Mieter/Pächter hinterlegte Kaution, die garantieren soll, dass der
Mieter/Pächter die Bedingungen des Mietvertrages befolgt und damit, falls Schaden am
Mietobjekt angerichtet wurde, zum Ende des Mietvertrages Geld für Reparaturen vorhanden ist.
Set-back ordinance - Baubehördliche Verordnung, gewöhnlich als Teil der “zoning”-Vorschriften
welche die Mindestdistanz zwischen der Grundstücksgrenze (“property line”) und den
“improvements” festsetzt.
Shopping center - Begriff für Einkaufszentren, die je nach Größe verschieden bezeichnet werden:
(1) Regional mall oder regional shopping mall sind die größten dieser Zentren, welche 80.000 m2
oder mehr an vermietbarer Fläche umfassen und oft bis zu vier und fünf “anchor tenants”
enthalten;(2) Das community shopping center ist das nächstkleinere Zentrum, welches mindestens
zwei oder drei “anchor tenants” beherbergt;(3) Das neighbourhood shopping center, welches selten
mehr als 10.000 qm vermietbare Fläche umfasst, hat gewöhnlich einen “anchor tenant”, meistens
einen großen Supermarkt, und ist in den “suburbs” gelegen;(4) Das strip shopping center ist die
kleinste Art von Einkaufszentrum, eigentlich kein Zentrum, weil es entlang einer Hauptstraße als
ein “Streifen” von kleineren Läden plaziert ist.
Site - Baustelle, Baugrundstück.
Stand-by commitment - Eine bedingte Zusage, nach Baufertigstellung einen Kredit bis auf fünf
Jahre zu gewähren, falls das “long-term financing” zu diesem Zeitpunkt nicht vorhanden ist.
Dies erlaubt, den Baukredit (“construction loan”) termingerecht abzulösen.
“Subject to” - Der Käufer übernimmt eine Immobilie mit einer Rechtsanspruchsbeschränkung
(wie z.B. Missbrauch auf Lebenszeit des Verkäufers, “subject to a life estate in favour of seller”)
oder einer Belastung (wie z.B. Grundschuld, “subject to a mortgage”).
Sublease - Untervermietung.
Survey - Eine Landvermessung und -beschreibung, welche Größe des Grundstücks und
eventueller Bauten genau beschreibt, sowie die Grunddienstbarkeiten (“easements”),
welche dem Grundstück anhaften.
Take-out commitment - Zusage eines Kreditgebers, nach Fertigstellung eines Baus einen
langfristigen Hypothekenkredit zu geben, “long-term financing”. Ein solcher Kredit wird
“take-out loan” genannt.
Tax lien - Pfandrechtliche Belastung einer Immobilie zugunsten der Lokal-, Staats- oder
Bundessteuerbehörde, falls Steuern unbezahlt geblieben sind. Meist betrifft dies die Grundsteuern.
Tenancy - (1) Besitz, Eigentum, materielles oder immaterielles Vermögensgut.(2) Miet- oder
Pachtbesitz.
Tenancy by the entireties - Gesamthandseigentum am Grundeigentum der Ehegatten, gewöhnlich
an der primären Wohnstätte.
Tenancy in common - Mieteigentum an Grundbesitz nach Bruchteilen, Bruchteilsgemeinschaft.
Trifft auch auf bewegliches Sacheigentum zu.
“Time is of the essence” - Vertragsrechtliche Klausel, welche eine Leistung der einen Partei
zu einem bestimmten Zeitpunkt vorschreibt, um damit die andere Partei zu ihrer Gegenleistung
zur gleichen Zeit zu zwingen. Üblich in Immobilienverträgen.
Title Insurance - Die Rechtsmängelversicherung sichert ab, dass im Falle eines Rechtsmangels
in der “chain of title” der Käufer oder der Hypothekengläubiger einer Immobilie
